Кадастровая стоимость недвижимости в России может в десятки и даже сотни раз отличаться от рыночной, что напрямую влияет на размер налогов, госпошлин и других обязательных платежей. Эксперты предупреждают, что как завышенная, так и заниженная оценка объекта способна привести к финансовым потерям для собственников и покупателей жилья. Пишет Движение.ру.
Читайте: В Госдуме готовят новые запреты: что может измениться уже в ближайшее время
Кадастровая стоимость определяется государством по специальной методике и представляет собой усредненную цену объектов со схожими характеристиками. В отличие от рыночной стоимости, она не отражает фактическую цену продажи конкретной квартиры или дома. Пересмотр кадастровой оценки проводится не чаще одного раза в четыре года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в два года. Эти данные используются прежде всего для расчета налога на имущество и землю, а также ряда государственных пошлин.
Оценкой занимаются региональные бюджетные учреждения. Специалисты анализируют ситуацию на рынке недвижимости, экономическую обстановку, развитие инфраструктуры и экологические факторы. Кроме того, учитываются характеристики самого объекта: местоположение, площадь, год постройки, материал стен, этажность, планировка и наличие обременений. После расчетов сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
Поскольку применяется метод массовой оценки, объекты с одинаковыми параметрами получают одинаковую кадастровую стоимость независимо от состояния ремонта или других индивидуальных особенностей. В Росреестре поясняют, что именно этим кадастровая стоимость отличается от рыночной, которая формируется с учетом конкретных характеристик жилья и текущего спроса.
По словам оценщика и главы компании «ПМ-Консалт» Николая Павленко, на практике встречаются случаи, когда кадастровая стоимость превышает рыночную более чем в сто раз. Эксперт обратил внимание, что собственники регулярно оспаривают такие оценки через суд. За первые девять месяцев прошлого года общая кадастровая стоимость объектов недвижимости после судебных решений сократилась с 134,6 млрд до 89,4 млрд рублей.
При этом заниженная кадастровая стоимость также может стать проблемой. Павленко отметил, что государство активно выявляет недооцененные объекты, а после очередной переоценки налоговая нагрузка может существенно вырасти. Юрист «BFL | Арбитраж.ру» Кирилл Елисеев считает, что кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной, хотя четких критериев допустимого отклонения сейчас не существует.
Кадастровая стоимость влияет не только на имущественные налоги, но и на расчет НДФЛ при продаже недвижимости или получении ее в дар. Если налоговая служба сочтет цену сделки заниженной, для расчета налога могут использовать кадастровую оценку. С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ с пятью ставками — от 13% до 22% в зависимости от размера дохода.
Кроме того, кадастровая стоимость применяется при нотариальном оформлении сделок с недвижимостью и вступлении в наследство. Размер госпошлины при дарении составляет 0,5% от кадастровой стоимости объекта, а при наследовании — 0,3% или 0,6% в зависимости от степени родства.
Узнать кадастровую стоимость можно через сервисы Росреестра, Национальную систему пространственных данных или МФЦ. Выписка из ЕГРН предоставляется как в электронном, так и в бумажном виде. При обращении через МФЦ услуга для физических лиц стоит 1740 рублей, для организаций — 5100 рублей.
Если собственник считает кадастровую стоимость завышенной или заниженной, ее можно оспорить. Для этого необходимо подать заявление в региональное бюджетное учреждение или МФЦ, приложив отчет о рыночной оценке объекта. В ряде случаев спор рассматривается в комиссии или суде. Размер госпошлины при судебном оспаривании составляет 3 тыс. рублей для физических лиц и до 20 тыс. рублей для организаций.
Изменить кадастровую стоимость также можно при обнаружении ошибок в расчетах, например неверно указанной площади помещения или года постройки здания. В Росреестре уточняют, что подать заявление на исправление таких ошибок можно в течение пяти лет после внесения данных в ЕГРН.
Читайте также:
- Новые правила ЖКХ вступили в силу: россиянам грозит перерасчет платежей с 1 мая
- Новое исследование разрушило главный миф о силе любви и частоте секса
- Названо 5 законных способов реально увеличить пенсию в 2026 году
