Так называемый «эффект Долиной» заметно изменил поведение покупателей на рынке недвижимости. Как пояснила член комитета «Российской гильдии риелторов» по ипотеке Ирина Киселева, растущее недоверие к безопасности сделок на вторичном рынке привело к массовому переходу покупателей в сегмент новостроек. По её словам, люди всё чаще выбирают жильё с эскроу-счетами и договорами купли-продажи с юридическим лицом, рассматривая такие варианты как наиболее защищённые.
Из-за этой тенденции на первичном рынке сохраняется устойчивый рост цен — в среднем от 5 до 15% в год в зависимости от региона. На вторичке же наблюдается стагнация или даже снижение стоимости жилья, в отдельных случаях до 10%. Особенно это касается квартир с непростой историей собственности — с недавним наследованием, долями или сделками с пожилыми людьми. Продавцам приходится снижать цену, предлагая «скидку за риск». При этом разрыв между ценами на новые и вторичные квартиры сохраняется на уровне 30–60% и не сокращается.
По мнению Киселевой, пока государство не обеспечит однозначные законодательные гарантии защиты добросовестных покупателей, ситуация не изменится. Регулятору предстоит создать систему чётких правил и судебных прецедентов, восстанавливающих доверие к вторичному рынку. Этот процесс, по её оценке, может занять не менее года.
Гендиректор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич отмечает, что полностью рынок не замер — паника во многом вызвана слухами, а реальных случаев признания сделок недействительными немного. Тем не менее покупатели стали осторожнее: любая громкая история усиливает тревожность.
Руководитель «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков также считает, что влияние «эффекта Долиной» переоценивают. Он напомнил, что в октябре зафиксирован рост интереса к вторичному жилью почти на 9% по сравнению с прошлым годом. Это говорит о том, что рынок продолжает движение, хотя покупатели пристально следят за судебными решениями.
Эксперты признают: ситуация подрывает доверие ко всему рынку. Бывают случаи, когда суды пересматривают сделки спустя годы, даже при наличии нотариального заверения и медицинских справок. Поэтому юридическая неопределённость остаётся.
При этом и покупка новостроек не лишена рисков. Адвокат Анастасия Поликыржа отмечает, что после получения разрешения на ввод дома эскроу-счета раскрываются, но фактическая передача квартир может затянуться на полгода и более. Кроме того, встречаются случаи, когда застройщик сначала продаёт квартиры аффилированной компании по заниженной цене, а затем уступает их реальным покупателям по рыночной стоимости. В случае банкротства вернуть удастся только сумму, указанную в первом договоре.
По словам Поликыржи, наименее рискованным сегодня остаётся вариант покупки квартиры в уже введённом в эксплуатацию доме, где оформление происходит по договору купли-продажи готового объекта. Такое жильё тоже может быть приобретено с использованием льготной ипотеки, если продаётся напрямую у застройщика.
