В российских регионах растет число судебных споров, связанных с размером выкупной цены за квартиры при расселении аварийного жилья и реализации проектов комплексного развития территорий. Муниципалитеты заявляют, что отсутствие единого механизма оценки позволяет существенно завышать стоимость старых квартир. В результате ветхие бараки по цене могут сопоставляться с новостройками, что увеличивает нагрузку на бюджеты и затягивает программы переселения.
По действующим правилам собственники аварийного жилья получают либо денежную компенсацию, либо другое жилое помещение. Как сообщили в Совете Федерации, разрыв в размере выкупа по регионам составляет от 25 до 114 процентов нормативной стоимости квадратного метра, установленной Минстроем РФ.
Процедура оценки устроена так, что после принятия постановления об изъятии жилья муниципалитет заказывает оценку за свой счет. Однако владельцы нередко оспаривают предложенную сумму и обращаются в суд, представляя альтернативный отчет. Суд, как правило, назначает собственную экспертизу. В итоге выкупная цена может вырасти в два раза и более по сравнению с первоначальной.
Член профильного комитета Совета Федерации Надежда Ильина пояснила на круглом столе, что оценщики могут применять один из трех методов, чаще всего — сравнительный. Он основывается либо на данных о реальных сделках, полученных через Росреестр, либо на анализе объявлений о продаже недвижимости в интернете. Во втором случае, по ее словам, используются не всегда актуальные и объективные предложения.
Отдельной проблемой остается компенсация за непроведенный капитальный ремонт, порядок расчета которой законодательно не урегулирован. В Совете Федерации приводят примеры, когда по идентичным квартирам суммы в отчетах оценщиков различались в сотни раз — от шести тысяч до одного миллиона рублей.
Особенно остро ситуация стоит в Республике Коми, которая занимает третье место в стране по объемам аварийного жилья. В Сыктывкаре насчитывается почти 800 таких домов, из них 240 представляют реальную угрозу обрушения. Только на расселение первоочередных объектов требуется более 8,5 миллиарда рублей. При этом город обязан исполнить свыше 900 судебных решений о выплатах или предоставлении жилья на сумму около четырех миллиардов рублей. Заместитель руководителя администрации городского округа Сыктывкар Кристина Ващенкова заявила, что при отсутствии необходимых средств муниципалитет фактически оказывается на грани банкротства. По ее словам, различия в оценке стоимости квадратного метра в соседних домах могут достигать двукратной разницы, что приводит к затяжным судебным разбирательствам.
В Коми предлагают перейти к фиксированной формуле расчета компенсации — умножению площади помещения на нормативную стоимость квадратного метра. Архангельская область также выступила с инициативой уточнить порядок определения равноценного возмещения при реализации проектов КРТ. Соответствующий законопроект уже внесен в Госдуму и планируется к рассмотрению в мае.
Как ранее сообщала «РГ», в конце 2025 года был опубликован проект поправок в жилищное законодательство, предусматривающий определение рыночной стоимости аварийного жилья с учетом его непригодности для проживания. Директор петербургской юридической компании Юрий Александров отметил, что к аварийному состоянию зачастую приводит длительное отсутствие капитального ремонта, за который государство отвечало в соответствии со статьей 16 Закона о приватизации жилищного фонда.
В ходе обсуждения в Совете Федерации член совета ассоциации «Русское общество оценщиков» Дмитрий Хлопцов подчеркнул, что назначенная муниципалитетами компенсация не всегда позволяет людям приобрести равноценное жилье. В то же время он признал, что встречные оценки со стороны собственников иногда бывают завышенными.
Муниципалитеты также обращают внимание на случаи, когда аварийное жилье используется в инвестиционных целях. По их данным, граждане покупают квартиры в ветхих домах по низкой цене, а после признания здания аварийным через суд получают значительно более крупные выплаты. Директор по реализации региональных проектов Фонда развития территорий Андрей Шелковый отметил, что программа переселения изначально не разделяла тех, для кого это единственное жилье, и тех, кто владеет несколькими объектами. По его мнению, меры господдержки должны быть адресными, а размер компенсации — учитывать реальное состояние дома.
Специалисты сходятся во мнении, что действующее законодательство требует корректировки, а предложения регионов и муниципалитетов должны быть учтены при его доработке.
Читайте также:
- Россияне пожаловались на счета за коммуналку по 300 тысяч рублей
- Эксперты рассказали, что ждет рынок недвижимости в РФ в ближайшие годы
- Россиянам напомнили, в каких случаях можно требовать перерасчет за отопление
- Ужесточение контроля за деньгами россиян в 2026 году грозит блокировками
- Россиянам объяснили, что ведет к резкому росту платежей за ЖКХ
