Продажа квартиры по-прежнему остается для многих граждан не только бытовым, но и налоговым вопросом. В 2026 году ключевые правила в этой сфере сохраняются, однако появились и новые уточнения. О действующих нормах в комментарии «РГ» рассказал заместитель председателя Комитета по бюджету и налогам Каплан Панеш, представляющий фракцию ЛДПР.
По его словам, базовый принцип остается прежним: если недвижимость продается раньше минимального срока владения, необходимо подать декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц. Общий минимальный срок составляет пять лет. Если этот период соблюден, декларация не подается и налог платить не требуется.
В ряде случаев действует сокращенный трехлетний срок. Он применяется, если жилье получено по наследству, в дар от близкого родственника, в порядке приватизации или по договору ренты. Кроме того, трехлетнее правило распространяется на продажу единственного жилья. При этом, как уточнил Панеш, квартира, купленная в течение 90 дней до сделки, при определении статуса единственного жилья не учитывается.
С 1 января 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ. Если облагаемый доход за год не превышает 2,4 миллиона рублей, применяется ставка 13 процентов. С суммы превышения налог рассчитывается уже по ставке 15 процентов. При этом налог начисляется не на всю цену продажи, а на разницу между стоимостью продажи и ценой покупки либо на доход, уменьшенный на имущественный вычет.
Снизить налоговую нагрузку можно двумя способами. Первый — воспользоваться фиксированным имущественным вычетом в размере одного миллиона рублей. Второй — уменьшить доход на фактически понесенные расходы на покупку квартиры. Этот вариант выгоднее, если первоначальная стоимость была высокой, однако все затраты необходимо подтвердить документами, включая договор, расписки и банковские выписки.
Отдельное внимание Панеш обратил на правило сопоставления с кадастровой стоимостью. Если цена продажи ниже 70 процентов от кадастра, налог рассчитают исходя из этого порога. С 2025 года регионам разрешено повышать коэффициент до единицы. В Москве пока сохраняется показатель 0,7, тогда как в Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Республике Татарстан, Новосибирской, Воронежской и Тюменской областях и ряде других субъектов с 2026 года применяется коэффициент 1. При этом учитывается место жительства продавца, а не расположение объекта.
С 2026 года введены и дополнительные льготы. Семьи с двумя и более детьми освобождаются от налога при продаже недвижимости независимо от срока владения, если дети не достигли 18 лет либо 24 лет при очном обучении, а в том же году или до 30 апреля следующего приобретено жилье большей площади или более высокой кадастровой стоимости. В перечень включены и дети с инвалидностью без возрастных ограничений. Право на льготу сохраняется и в случае, если второй ребенок родился после продажи, но до 30 апреля следующего года.
Еще одно новшество касается непрерывности владения: если квартира была продана, затем вновь приобретена и снова реализована, прежний срок не засчитывается. Кроме того, при использовании недвижимости в предпринимательской деятельности налог уплачивается даже при длительном владении.
Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Сам налог следует перечислить до 15 июля. В противном случае начисляются штрафы и пени.
