Рынок недвижимости входит в 2026 год с противоречивыми ожиданиями. С одной стороны, участники рассчитывают на смягчение денежно-кредитной политики и постепенное снижение ипотечных ставок. С другой — усиливаются опасения, что условия по льготным программам станут жестче, а доступ к кредитам для части покупателей сократится. Пишет РГ.
С февраля меняются правила самой востребованной льготной программы — «Семейной ипотеки». Теперь в одной семье можно оформить только один такой кредит, при этом супруг обязательно становится созаемщиком. Формально правило «одна льготная ипотека на человека» действует давно, однако ранее семьи могли оформить по кредиту на каждого из супругов. Нововведение направлено на усиление социальной составляющей программы и ограничение инвестиционного использования льготных ставок. При этом ограничения затронут и тех, кто планировал улучшить жилищные условия: если оба супруга уже воспользовались правом на льготную ипотеку ранее, расширить жилье на тех же условиях они не смогут. Аналогичные сложности могут возникнуть у новых семей, если один из супругов уже оформлял «Семейную ипотеку» до брака или в предыдущей семье. Обсуждается и возможная дифференциация ставок — повышение до 10–12% для семей с одним ребенком и снижение для многодетных, однако решений по этому вопросу пока не принято. Дополнительным фактором риска стало снижение с января 2026 года компенсаций банкам за выдачу льготных кредитов, из-за чего кредиторы могут ужесточить требования к заемщикам.
С конца декабря прекратил действовать мораторий на штрафы и неустойки для застройщиков. Теперь за задержку ввода домов они вновь несут финансовую ответственность перед дольщиками. Мораторий вводился в пандемию для поддержки отрасли и затем неоднократно продлевался, однако переносы сроков сдачи, по оценкам, уже затрагивают около 20% новостроек. При этом в конце 2025 года обсуждалась возможность сохранения послаблений по штрафам, связанным с качеством отделки квартир.
С января 2026 года Банк России ужесточает требования по ипотеке на индивидуальное жилищное строительство. Доля заемщиков с долговой нагрузкой свыше 80% дохода в таких кредитах снижается с 25% до 20%. По нецелевым кредитам под залог недвижимости эта планка сокращается до 15%, а доля клиентов с нагрузкой 50–80% доходов — до 20%.
Дополнительным фактором для рынка становится рост коммунальных платежей. С начала года НДС повышается с 20% до 22%, что приведет к увеличению квартплаты примерно на 1,7%. Основное же повышение тарифов ожидается в октябре 2026 года. В разных регионах рост будет неодинаковым: от 8% в Хакасии и на Чукотке до 22% в Ставропольском крае. В Москве тарифы могут вырасти на 15%, в Подмосковье — на 12,8%, в Санкт-Петербурге — на 14,6%, в Ленинградской области — на 9,2%.
На фоне этих изменений рынок продолжает ждать решений по защите покупателей домов и вторичного жилья, а также снижения ключевой ставки. В то же время застройщики в 2025 году сократили запуск новых проектов, и при росте спроса это может вновь подтолкнуть цены на жилье вверх .
